ドイツ アパート賃貸の基本的なルール

ドイツの賃貸事情 不動産

ドイツのアパート賃貸の基本的なルールを徹底解説!

2018年12月8日


ドイツで初めてアパート賃貸の物件を探す場合は、語学の心配や、慣れない土地勘、ルールに戸惑うと思います。必要書類の準備など賃貸の基本を押さえておけば、ドイツに来たばかりの外国人でもアパート賃貸は無理なく出来ます。皆さんのアパート賃貸が少しでも楽になりますよう、経験に基づいたドイツアパート賃貸の実情をお知らせ致します。

ドイツの賃貸で入居時に一般的に必要な書類と保証人について。

ドイツで賃貸をする際の最初の必要書類はミーターゼルブストアウスクンフトMieterselbstauskunftと言う賃貸人自己申告書です。
見学以前の事前審査資料として、また事前提出を求められなくても、見学後に賃貸を希望する場合は提出する必要があります。
こちらの必要書類には、氏名、家族形態、住所、電話、Eメールアドレス、職業、収入などの個人情報を記載し、
大家または、アパートの代理人、もしくは賃貸アパートの管理会社の担当者へ渡すことが一般的です。

特定のアパートを借りたい人が大勢いる場合

このような場合は、見学以前にゼルブストアウスクンフトSelbstauskunftで事前審査があり、見学の可、不可が決まる場合もあります。
実際見学出来たとしても、見学時のご自身印象と、こちらの基本情報をもとに賃貸者が大家側から決定されるという流れが多いです。

その他賃貸が決まった際の必要書類として、最近3か月の給与明細のコピー、最近仕事を始めたばかりでない場合は労働契約書など収入の証明が出来る書類のコピーが必要です。
労働契約書は全てのコピーが必要ではなく、給与が明記されている場所のコピーがあれば十分です。
それでも労働契約書のコピーの提出がためらわれる場合は、会社にこの人は月にいくらの収入があるとの証明書を一筆書いてもらえばいいと思います。
収入証明は大家はこの人が家賃の支払いを滞りなく出来るという証明を求めているのであり、「OOが無理なので、XXでもいいか。」と相談出来る書類です。

シューファ

Schufa www.schufa.de(過去にクレジットカードなどの支払いの滞りの有無などのクレジット審査の書類)の提出を請求される場合あります。
シューファはドイツに住所があり、パスポートを使ったID確認(ポストイデントPostident)が出来る人は誰でもオンラインで申し込み出来ます。シューファは、1年契約の料金(期間内であれば何度も証明が取れる)と1証明ごとに料金を払うパターンがあり、住居探しで頻繁に証明を求められる事が予想される場合はフラットレートを申し込んでおくのをお勧めします。シューファの提出はどの家主からも求められる書類ではありませんが、シューファの書類が提出出来ない=過去に支払いの滞りなどがあったと思われる可能性もありますので、シューファの習得が出来ない理由があれば家主に誤解なく説明し、代理の書類として提出できる書類がないか聞いて見るといいと思います。

賃貸が決定した場合、保証金としてカルトミーテKaltmiete(上下水道料金、暖房費などを除いた純粋な住居費)の3か月分を大家に支払いをする必要があります。
保証人は学生などで一定の収入がない場合は、賃貸の保証人として保護者に必要書類を記載して貰って提出する事になる場合が多いです。
ドイツでは、親が借りて学生の子供を住まわすという場合もあります。

収入の証明では、どれぐらいの収入が必要とされるか。

収入は大都市など競争が激しい物件では、高ければ高いほど有利でしょう。物件に2人以上住める場合は両方の収入を掲示します。1人でしか住めない物件を除き、2人以上収入源がある方が有利です。具体的にどれくらいの収入が必要かは、賃貸案件や、家主にもよりますので一概に言えません。ドイツで収入がないが、日本ではあるなど特別な事情は個別に大家と相談する必要があります。賃貸管理会社を使っている案件の場合は要求されている条件の変更を要求することは厳しいですが、個人で直接貸すような案件の場合は、家主と直接交渉すればフレキシブルに対応してくれる家主もいるでしょう。

ヨーロッパ体験談   ヨーロッパでアパートを見つける方法

ドイツの賃貸の保証人になってもらうには? 保証人の条件と、必要な書類について。

社会人が賃貸をするのにドイツでは保証人は必要ありません。学生の場合は保護者が保証人になるのが一般的です。ドイツで収入が低い場合は、収入に見合ったアパート賃貸の案件を探すことにあります。基本的に3か月分の家賃を大家に預けなければなりませんので、その金額すら払えない場合はそのアパートの賃貸は出来ません。収入がアパートの賃貸に見合っているかどうかは大家が判断します。ドイツはこの3か月分家賃が大家にとっての家賃保証であり、日本のように保証人を立てる必要ありません。恐らく大家に保証金の代わりに保証人を立てると言っても却下されるでしょう。

ドイツの賃貸で必要となる敷金(保証金)の仕組み。

ドイツは数年前に敷金が廃止され、業者が仲介する案件でも敷金が取られなくなりました。 競争が激しいので、確実にアパートに入居出来る様に見学時に「闇敷金」として金銭を献上する人も中にはいます。一般的にKaltmiete(上下水道料金など流動性のある部分を除いた住居費)の3か月分を大家が指定する口座に預けるのが一般的です。

ドイツの一般的な敷金(保証金)の金額、支払方法について。

一般的にカルトミーテKaltmiete(上下水道料金など流動性のある部分を除いた住居費)の3か月分を大家が指定する口座に預けるのが一般的です。

敷金はいつ、どの程度戻ってくるか?敷金から引かれることのある費用は?どのようにすれば軽減・回避できるか。敷金の返金のされ方は。

敷金がどういった条件で戻ってくるかはアパートの賃貸契約書に書いてあります。通常、退去時に大家が同行して、住居の傷などを一緒に確認します。大家が修繕を求めた場合、自分が傷つけたのではない事を証明できない限り、修繕費用を差し引いた金額が返金されます。動物を飼わない、住居内で喫煙しなければ、匂い消しなど特別な修繕が必要な状態には特になる心配はないと思います。

敷金(保証金)がなるべく返ってくるようにするには?

入居時に気づいた傷は写真に撮って、早めに大家に連絡しましょう。入居時に大家と一緒に確認し、住居の傷を書いた一覧表を作成したり、写真に撮って証拠を残す事が大事です。  一般的に退去の連絡は3か月前に連絡する必要があります。急に退去する必要になった場合は家賃保証として保証金が戻って来ない場合があります。 退去が決まった場合は直ぐに連絡し、3か月未満で退去する必要がある場合は次の入居者の候補などを大家の希望があれば紹介し、その人が退去後にすぐに入居出来たりすると保証金が賃貸保証として取られない場合もあります。

退去時はお部屋を掃除し、綺麗にしましょう。

ドリルなどで開けた穴、釘、画びょうなどの小さい穴もペンキを塗って綺麗にする必要があります。自分で壁を塗る自信がない場合は事前にプロに依頼するといいでしょう。 ドイツでは入居した日の状態に戻すのがルールです。自分がつけた傷、汚れは、元に戻し、前の人がつけた傷、汚れまで修繕する必要はありません。基本的に自分で掃除して済む範囲の汚れしかない場合は、大掃除をして出る感覚で十分で特別な掃除は必要ありません。

オーナーと良好な関係を築いておくこと。良い入居者であることが重要です。

家賃を期限通りに支払うのは最低必要なマナーです。家主も賃貸主もお互い賃貸契約を解約する権利があります。家賃を期限通りに払えない事が続けば契約を解約されます。勤務先の変更や、電話やメールアドレス、銀行の変更などは速やかに連絡し、家主にとって、音信不通の住居人にならないことも大事です。特に問題がない場合は、基本的に連絡を取り合う必要はありません。家主も忙しいので、クレームなどで頻繁に連絡を取ってくる住居人は煙たがれる可能性もあります。

住居を探すタイミング、物件を業者を通して探すメリット 。

アパートなどの賃貸物件は、早いもので半年前、遅いもので即入居可能な案件まで様々です。 エリアを絞らなければ、賃貸を始めたい時期にあった案件を見つけるのはそれほど難しくはないでしょう。 ドイツ語が分からない外国人にはアパート賃貸探しにおいて不利な場合が多いので、多少家賃が高めでも業者を利用して最初の半年の居住場所を確保してから渡独することををお勧め致します。

まとめ

ドイツでアパートの賃貸の際に必要になってくる書類は色々ありますが、一番大事な必要書類は収入証明です。家主に家賃を滞りなく支払える能力がることをきちんと証明しましょう。ドイツに来たばかりの時は、思うように家主が請求する書類がそろわないかもしれませんが、家主に正直に話して代理書類の可能性について相談してみましょう。居住期間は、物件を汚さないように気を付けて住めば、退去の際は入居時の状態に戻す大掃除をするだけで特に家主からクレームがない場合は保証金は全額返金されます。

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